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【分譲地/土地】の選び方と決断の方法を経験者が買う側の目線で解説

今回は、土地について書いてみようとおもいます。家を建てるための土地のことです。

土地を買って家を建てたい場合、必ず通るのが「土地選び」ですね。家を建てるためには、最終的にその土地を買うか買わないかの決断をしなくてはなりません。

この記事では、土地選びにはどういう視点が大事なのかどうすれば買うという決断ができるのかについて解説しています。

私は不動産業者とかハウスメーカーの人ではないので、あくまで実際の購入者の目線で書いています。これからはじめて土地を買って家を建てようと考えているものの、なかなか決断できないでいるという場合に参考にしてみてください。

土地を買って家を建てた経験を踏まえて、土地購入の考え方をお伝えします。ちなみに私は、今の土地にほぼ後悔はしておりません。

はじめに「土地購入を決断するため」の重要なポイント。

【土地購入のポイント】

  • 希望条件に対して6~7割の項目を満たしている土地なら買ってもほぼ後悔しない。
  • 希望条件に対して6~7割の項目を満たしている土地で決断しないとその後も決断できない可能性が高い。
  • その中でも一番大事な条件を最低限3~5つ程度クリアしていれば、ほぼ買主にとって良い土地。
  • 条件が良さそうな土地は、決断を長引かせると他の人に買われてしまう確率が上がる。


 

いつかは決断が必要、それはいつ?

「土地を探してもなかなか買う決断ができない」「実際土地を買った人は何を大事にした?」など疑問におもうかもしれません。

はじめに言っておくと「分譲住宅や建売物件」ではなく、「分譲地/土地」を買う時の決断のポイントについてお伝えします。建物ではありません・・・。

土地を買って家を建てたい場合、選ぶ余地がないというの除いて本当に迷いますよね?

土地検索サイトで自分の住みたいエリアを探して相場を見たり、あるエリアに複数の土地があったりすると、どこにすべきなのか簡単には決断できないとおもいます。

うちもそうでした。余程お金がある場合を除いて、高い買い物ですし普通は迷います。

ただやはり良い土地(良いなとおもった土地)は売れるのが早いです。そして土地の価格は、その土地の条件なりの金額がつけられていると気づきます

例えば駅に近い平坦な更地は、やはり高い。駅から離れていたり、変形地だったり、利便性がよくなかったりすると比較的お手頃。

ただ言えるのは、迷い続けていると良いなとおもった土地はすぐに売れてしまうということです。特に出回っている土地が少ないエリアだと、「買っておけばよかった」と後悔することになるかもしれません。

そのような後悔をしないためにも、いつかは決断しなくてはなりません。その決断がなかなかできないのが土地選び・・・。土地選びは、どう決断するかがポイントとも言えます。

区画整理された分譲地の場合の価格設定の目安です。下の図で一番高い区画と一番安い区画がわかりますか?

答えは、区画に書いた数字の通りです。数字の順で1の区画がこの中では1番高く、一番安いのが6番になるのだそうです。南側は日当たりの面で納得ですね。その中でも角地がやはり好まれる様子。

これを知ったからと言って、あくまで値付けの話なので、個人でどこを好むかは別ですね。予算の問題もあるとおもうので。

土地の希望条件、すべてを満たすのは難しい

もちろんいろいろな希望条件があって、それらをすべて満たす物件ならそれに越したことはありません。

でも多分、そのような物件にはなかなか出会えません。ほとんど希望条件がないという場合は別ですが・・・。

さらに土地に対するいろいろな希望条件がある中でも、一番大事なもの上位3~5つぐらいが満たされていれば、買ってから大きな不満は出にくいと考えています。

うちでも全部の希望条件を満たしてはいませんが、ほぼ満足な土地を買えたとおもっています。住んでから気づくメリット、デメリットはあります。


土地選びの希望条件チェック項目

他にもあるとおもいますが、こんな項目が気になりますね。

価格

言い換えると予算。あと百万円足せばあの土地が・・・という状況もあり得ます。不動産は、土地の条件によってうまく価格設定されているな、と感じます。掘り出し物・・・あまり無い気がします。建物とのバランスを考えて総予算も考慮。

立地

  • 交通量: できれば少ない方が安心ですね。
  • 道路幅: 車のすれ違いや建築の作業性を考えて4mはほしいですね。
  • 駅徒歩: 電車通勤の場合、最重要ポイントの一つ。うちは重要でした。
  • 利便性: スーパー、コンビニ、病院、学校、薬局などが近くにあると便利ですね。

地形と地盤

徒歩や自転車のことを考えて平坦が理想ですね。よく住所の漢字の部首に「さんずい」がつくと、「昔は水に関係する土地だった」みたいなことを聞きます。でもあまりこだわりすぎるのも選択肢を狭めることに。日本は地震が多い国。もし依頼するハウスメーカーが決まっていれば、無料で地盤調査を行ってくれるところもあります。

地盤が弱いと基礎の施工方法が変わります。地盤が良いに越したことはありません。自然災害と建築技術、両面から考えて検討したいですね。

土地の現況

  • 更地渡しか建物付きか。建物付きの場合、壊すとなると解体費用が必要。
  • インフラ(電気・ガス・上下水道)
  • 埋設物(見逃しがち。筆者は過去にイヤな経験あり。買おうとおもっていた土地に巨大埋設物の存在発覚。不動産屋から撤去費用を追加で300万円と言われ、買うのをやめた。)※「瑕疵担保責任」で調べるといいですよ。

建蔽率と容積率

  • 建蔽率=敷地に占める建築面積の割合(%)
  • 容積率=敷地に占める延べ床面積(1階+2階)の割合(%)

土地の大きさに対して、どのぐらいの大きさの建物を建てられるかという話ですね。

土地探しは、建築業者と協力しながら行った方が良い面があります。土地だけを売る不動産業者より建築業者の方が、建物と一体でアドバイスをもらえます。上に書いた地盤調査もそうですが、日当たりとか、建物の大きさ、建築の可否など。あと建築業者も「レインズ」という業者専用の土地データベースを見られるので、土地の情報をいち早く知ることができるかもしれません。

早く土地を決めてもらって早く建築したい、という雰囲気を感じ取ったら要注意。建築業者に流されることなく、納得して土地を買いましょう。

住環境

用途地域

「第一種低層住居専用地域」とか、土地の使い道の種類です。第一種低層住居専用地域なら周りに高い建物が建たないとか、まさに「住宅地」という土地。ある程度ゆったりと建築できそうです。

騒音

これは住んでみないとわからないという面があります。1年中、候補の土地の近くに住めばある程度分かるかもしれません。それまでに売れてしまうかもしれませんし、現実的には難しい問題。車や人の騒音なら行けばわかります。できる範囲で確認をしておくべき項目です。

近隣住民

候補となる土地に行けば、歩いている人や家族連れなどを見れば、だいたい住んでいる人かな、とわかりますよね?どんな感じの人が住んでいるのか、私なら気になります。そんな視点でも土地を見ておくといいですね。ゴミが散乱していたり、荒れた雰囲気を感じ取ると、私なら住みたいとはおもいません。

方角と土地の形

方角

南向きは日当たりが良いなどは、よく検討される話。南側は夏暑くなる、という面もあります。建物の作り方と予算でメリット、デメリットをバランスよく検討したいところ。北側だからと言って採光ができなということはありません。建物上部に窓(ハイサイドやトップライト)を設けることができるなら、部屋を明るくすることができます。

土地の形

「変形地」の場合、そういう土地が得意な建築業者や建築家がいるとはおもいますが、一般的な大手ハウスメーカーはもしかすると不得意かもしれません。変形地は、比較的価格が安い傾向があります。

分譲地の場合は、ある程度綺麗な形と広さを期待できます。もちろん小さな区画もあります。

建築業者が決まっていれば、建築の可否やどういう建物が考えられるかを相談できます。

将来の資産価値

うちでは将来のことを考えて、土地の資産価値は気にしました。資産価値が高い物件は、買う時の金額も高い傾向があります。資産価値は、将来売ることになった時でも高く売れるかどうか、という視点で考えました。

駅が近い物件は、資産価値が高い傾向があるとおもいます。自然が多い物件となると、絶景付き!とかでない限りあまり関係ない項目かもしれません。「資産価値」だけに、予算との関係で折り合いをつける必要があります。

その他チェック項目

建築条件の有無

「建築条件」が付いていなければ、建築業者を自由に選べます。建築条件がある場合、特定の業者で建てることが条件になります。ただしある程度のお金を支払えば、建築条件を外すことができるケースがあると聞きます。

所有権

所有権が期限付きの物件もあります。将来土地を返さなくてはならないので注意。

 

他にも書けることがありそうですが、まとめます。

土地選びと決断方法のまとめ
  • 希望条件に対して6~7割の項目を満たしている土地なら買ってもほぼ後悔しない。
  • 希望条件に対して6~7割の項目を満たしている土地で決断しないとその後も決断できない可能性が高い。
  • その中でも一番大事な条件を最低限3~5つ程度クリアしていれば、ほぼ買主にとって良い土地。
  • 条件が良さそうな土地は、決断を長引かせると他の人に買われてしまう確率が上がる。
  • 気になる土地は実際に現場へ行き、雰囲気・音・人・景色・交通・利便性など総合的に体感すべき。


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